terug naar overzicht

Overdracht van grond 

Lees meer over belangrijke wijzigingen bij overdracht van grond en asbestonderzoeken in ons laatste Voka artikel.

U wenst grond over te dragen of aan te kopen? Dan kan u niet omheen het Vlaamse Bodemdecreet en Vlarebo. We vatten de belangrijkste zaken en actuele wijzigingen voor u samen.

Wat is overdracht van grond

Als koper wil u geen risico lopen om onaangename verrassingen bij een aankoop van een grond, huis of bedrijfsgebouw te ontdekken. Om de overdracht van gronden goed te laten verlopen, werd door de overheid een bescherming van de koper uitgewerkt.

Bij elke overdracht dient een bodemattest voorgelegd te worden met informatie over deze grond. Dit moet de verwerver beschermen tegen onaangename verrassingen, zoals bodemverontreiniging veroorzaakt door voorgangers. Dit document bevat echter enkel de informatie gekend door de overheid, wat zeker geen garantiebewijs is. Van vele gronden, bijvoorbeeld particuliere woningen, is immers geen informatie beschikbaar. Dit betekent evenwel niet dat er geen verontreiniging kan zijn.

Bij terreinen waar risico-activiteiten worden of werden uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld metaalbewerking of opslag van gevaarlijke stoffen, dient een oriënterend bodemonderzoek (OBO) uitgevoerd te worden, waarbij de kwaliteit van de bodem wordt nagegaan. Een OBO is één jaar geldig voor overdracht als de risico-activiteiten worden verdergezet na het onderzoek. Indien de activiteiten stopgezet zijn voor de uitvoering van het OBO, blijft het onderzoek onbeperkt geldig, met enkele uitzondering zoals bij kadastrale wijzigingen. Wat een risico-activiteit is, wordt gedefinieerd in de regelgeving.

Aandachtspunten en saneringsplicht

Ook indien er geen risico-activiteiten zijn, kan het raadzaam zijn om op vrijwillige basis een bodemonderzoek te laten uitvoeren. Eens eigenaar of exploitant neemt u immers de geldende verantwoordelijkheden voor de toestand van de grond over. Indien er na de overdracht bodemverontreiniging wordt vastgesteld waarvoor een sanering moet gebeuren, bent u als nieuwe eigenaar of exploitant verantwoordelijk voor deze sanering. Er bestaan mogelijkheden om vrijstelling van saneringsplicht te verkrijgen. In de praktijk merken we dat het stilaan moeilijker wordt om dergelijke vrijstellingen te bekomen.  

Wanneer bodemverontreiniging wordt vastgesteld, zal de OVAM zich in eerste instantie richten tot de exploitant op het terrein.  Daarna komt de eigenaar aan de beurt. Dit kan een belangrijk aandachtspunt zijn bij de vorming van vennootschapsconstructies.

Nieuwe wijzigingen bij overdracht

Sinds 1 september 2020 werden enkele wijzigingen aangebracht in de standaardprocedures en de geldigheid van bodemonderzoeken. In een aantal situaties is geen bijkomend oriënterend bodemonderzoek meer nodig bij kadastrale wijzigingen. Voorheen moest bij elke wijziging van vorm of grootte van het perceel (splitsing, samenvoeging, …) een nieuw OBO uitgevoerd worden, mits enkele uitzonderingen. Deze lijst met uitzonderingen werd in september verder uitgebreid waardoor er op vandaag meer situaties zijn waar geen OBO nodig is bij overdracht.

Stel u heeft een stuk grond en u wenst dit op te splitsen in percelen om te verkopen. Indien er een geldig OBO voor het volledige stuk grond voorgelegd kan worden, is er geen bijkomend onderzoek meer vereist bij de verkoop van één van de percelen. Dit is uiteraard enkel van toepassing wanneer op deze beschreven grond sinds het laatste onderzoek geen risico-activiteiten meer waren. Hetzelfde geldt voor de samenvoeging van percelen tot één stuk grond. Indien er voor één van de percelen een geldig onderzoek bestaat en de andere percelen niet onderzoeksplichtig zijn, dan wordt het volledig stuk grond gedekt door dit bodemonderzoek. Deze versoepeling zorgt ervoor dat voortaan een bodemonderzoek voor stopzetting effectief een definitief eindpunt is.

Actualiteit: asbestonderzoeken 

Hoewel asbesttoepassingen al enige tijd verboden zijn, blijft het een hot item. Asbest werd in heel wat toepassingen gebruikt en is nog steeds op vele plaatsen terug te vinden. We stellen vast dat er op vandaag minder vrijstellingen voor saneringsplicht gegeven worden voor gronden met een asbestverontreiniging. Waar het vroeger nog mogelijk was om zich te beroepen op de historiek en het feit dat de verontreiniging ontstaan is tijdens het vorig beheer van de grond, is dit vandaag moeilijker te verdedigen. Men gaat ervan uit dat asbest risicovoller wordt in de tijd, mede door verweer en weersomstandigheden, en behandelt de verontreiniging als nieuw. De verantwoordelijkheid en saneringsplicht ligt in de meeste gevallen bij de huidige eigenaar of exploitant.