Beleidsplan Ruimte West-Vlaanderen verandert de spelregels voor bedrijven die extra ruimte zoeken

West-Vlaanderen heeft een ruimtelijk beleidsplan. Dat bepaalt hoe de provincie wil evolueren tegen 2050. Het is een soort kompas voor de ruimte in onze provincie en gaat over alles wat met die ruimte te maken heeft: wonen, landbouw, natuur en bedrijvigheid. 

Voor ondernemers is dat belangrijk: het plan beïnvloedt mee hoe en waar bedrijven in de toekomst kunnen groeien. Hieronder lees je wat er precies verandert. 

Beleidsplannen: de eerste stap naar veranderingen op het terrein

Vlaanderen, de provincie en de gemeenten bepalen in hun ruimtelijke beleidsplannen hoe hun grondgebied moet evolueren. Zo leggen ze bijvoorbeeld de principes vast voor het aanduiden van nieuwe ruimte voor bedrijventerreinen, bijkomende natuurverbindingen of het verhogen van bescherming tegen overstromingen.  

Om die principes effectief te realiseren, maken ze onder meer ruimtelijke uitvoeringsplannen op. Die wijzigen de bestemming van gronden. Die bestemming bepaalt dan welke activiteiten vergund kunnen worden. En die vergunning is nodig om te kunnen investeren. Een beleidsplan is de eerste stap in die keten en daardoor erg bepalend voor de toekomst, ook al zijn de gevolgen pas over jaren zichtbaar.

Zorgvuldiger omgaan met ruimte als rode draad

Om goed te begrijpen wat er verandert voor ondernemers met een uitbreidingsvraag, overlopen we eerst een aantal fundamentele keuzes in het plan.  

De ontwikkelingskansen in de kernen nemen toe, zeker op goed gelegen locaties. Kernen zijn de gebieden waar bebouwing domineert.

• Open ruimte (alles buiten de kernen) bebouwen of verharden wordt minder vanzelfsprekend.  
• Beter benutten van bestaande gebouwen en verharde sites krijgt voorrang op nieuwe inname van open ruimte.
• De provincie heeft de kernen voorlopig afgebakend en elk een score gegeven op basis van onder andere het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid. Hoe hoger de score, hoe meer ontwikkelingskansen in die kern.

Zowel in de open ruimte als in de kernen bepaalt het fysisch systeem wat er mogelijk is met een stuk grond. Dat is een complexe afweging waarbij het watersysteem en het ecologisch netwerk het meest sturend zijn.  

Bedrijventerreinen: Saving Space wordt het nieuwe uitgangspunt

Vertalen we dat naar bedrijventerreinen, dan zien we dat Saving Space het leidende principe wordt. Dat betekent: eerst kijken hoe je bestaande ruimte beter kan benutten, voor je aan uitbreiding denkt.  

Als de bedrijfsvoering het toelaat, moeten bedrijven activiteiten stapelen. Saving Space moedigt bedrijven aan om samen te werken en gezamenlijke infrastructuur uit te bouwen.  

We maken de gevolgen concreter met een voorbeeld.

Een bestaande onderneming wil uitbreiden op een aanpalend weiland dat nog niet bestemd is als bedrijventerrein. Dat vereist een herbestemming of een planologisch attest. Die initiatieven hebben voortaan alleen slaagkans als de onderneming aannemelijk maakt dat ze de bestaande gebouwen en buitenruimte optimaal heeft ingevuld. Een ernstige oefening over hoe bedrijfsactiviteiten ruimte-efficiënter kunnen worden, bijvoorbeeld door stapeling, is daarom vereist voordat de uitbreiding onderzocht kan worden. Ondernemingen die kunnen aantonen dat ze hiervoor de afgelopen jaren al reële investeringen hebben gedaan, hebben een extra streepje voor bij een uitbreidingsvraag.

Niet-verweefbare activiteiten een geschikte plaats geven

Sommige bedrijfsactiviteiten zijn niet inpasbaar tussen andere functies, zoals wonen, of in gevoelige omgevingen, zoals schoolomgevingen. Die horen dus thuis op een daarvoor geschikt bedrijventerrein. Het gaat om bedrijven met een te grote milieu-impact op de omgeving, mogelijke overlast door zwaar verkeer, een aanzienlijke ruimtevraag of specifieke locatie-eisen zoals een site langs een kanaal.

Het beleid maakt daarbij een onderscheid tussen twee situaties.  

• Nieuwe bedrijventerreinen. Omdat bedrijventerreinen steeds schaarser worden, wil de provincie (nieuwe) bedrijventerreinen zoveel mogelijk reserveren voor niet-verweefbare activiteiten. De provincie zal die terreinen aanduiden.
• Bestaande niet-verweefbare bedrijven met een uitbreidingsvraag op gronden die nog niet de passende bestemming hebben. Hiervoor geldt een afwegingskader. Dat houdt een grondige doorlichting in van de site (draagkracht, vergunningstoestand,… ) en een kritische evaluatie van de ruimtevraag (zijn alle kansen voor inbreiding benut?). Pas daarna kan een eventuele uitbreiding vorm krijgen.

Voor verweefbare bedrijven geldt dat ze in principe thuishoren in een kern en zich daar verder kunnen ontplooien.  

Reconversie van bedrijfssites in de open ruimte

Voor sites waar na de stopzetting van de bedrijfsactiviteiten een nieuwe invulling nodig is, biedt het beleidsplan een kader, bijvoorbeeld voor reconversie of het uitfaseren van bepaalde leegstaande sites.  

In het bijzonder in de open ruimte is het niet langer een automatisme dat dit soort reconversiesites zonder meer inzetbaar zijn voor andere bedrijfsactiviteiten. Dan is een grondige afweging nodig, met belangrijke gevolgen voor de waarde van de grond en de opstallen.

Wat betekent dit voor jou als ondernemer?

Het Beleidsplan Ruimte West-Vlaanderen wil dat iedereen verstandiger omgaat met de beschikbare ruimte. Het opzet blijft om voldoende ruimte voor ondernemers te voorzien. Economische groei moet in de eerste plaats gegenereerd worden door goed gelegen ingerichte bedrijventerreinen en gebouwen beter te benutten. De boodschap is dus om meer economische meerwaarde te genereren per vierkante meter.  

Het plan heeft geen directe gevolgen voor vergunningsaanvragen, maar het bepaalt wel de richting. Je houdt er dus best rekening mee. We maken dat concreter met vier tips.

• Betrek de principes uit het beleidsplan in je vergunningsaanvraag. Overheden mogen een ruimtelijk beleidsplan niet rechtstreeks gebruiken om vergunningsaanvragen te beoordelen. Let wel op met indirecte gevolgen. In een beleidsplan beschrijft een overheid wat ze belangrijk vindt. Het is altijd een goed idee om daar rekening mee te houden. Het vergroot je kansen op een positieve beoordeling van je vergunningsaanvraag.  
• Onderzoek de mogelijkheden voor ruimte-optimalisatie. Ruimte voor ondernemingen is schaars en een nieuwe vestiging uitbouwen is duur. Daardoor bieden de eigen terreinen doorgaans de beste kans op groei. Het loont om na te gaan of dat efficiënter kan, bijvoorbeeld op het vlak van de interne bedrijfsprocessen. Het loont extra omdat bedrijven die deze oefening ernstig nemen, betere kansen hebben om later uit te breiden in de open ruimte. De verwachting is bovendien dat zo’n oefening je een voordeel oplevert bij vergunningsaanvragen op de eigen site.
• Kader de ontwikkeling van je site binnen een masterplan. Maak werk van een visie op de ruimtelijke ontwikkeling van je bedrijfssite. Zijn er delen die op termijn plaats kunnen maken voor een moderner gebouw? Ligt er een scenario klaar voor het geval je nieuwe productielijnen wil uitbouwen? Kijk ook na wat de context is: denk aan overstromingsgevoeligheid, (geplande) woonwijken,…
• Bestemde maar ongebruikte terreinen in portefeuille? Onbenutte gronden die bestemd zijn als bedrijventerrein komen steeds meer in beeld voor een omzetting naar een landbouw- of natuurbestemming. Dat geldt zeker in de open ruimte. Je werkt best een strategie hiervoor uit, zelfs als die gronden geen verband houden met je huidige activiteiten.

Hoewel het plan gericht is op 2050 en pas echt op snelheid komt over vijf tot tien jaar, doe je er goed aan om daar nu al op te anticiperen. Dat maakt het pad naar toekomstige investeringen eenvoudiger. We zetten je graag op weg.

Het Beleidsplan Ruimte West-Vlaanderen zelf vind je op de website van de provincie.