In een steeds complexere wereld van het omgevingsrecht worden enkele basisprincipes inzake de stedenbouwkundige vergunningsplicht in deze nieuwsbrief uitgelicht. Hoewel kleine werken zoals het schilderen van een voorgevel, het verharden van een grasveld met steenslag, het plaatsen van wegneembare constructies an sich zeer beperkt lijken en het gezond verstand concludeert dat hiervoor geen vergunningsplicht voor nodig is, is het tegendeel waar. We trachten enkele basisprincipes helder te maken zodat er in de toekomst geen (onwetende) stedenbouwkundige misdrijven kunnen ontstaan.

Algemene vergunningsplicht

De basisvraag die je je moet stellen: welke zaken zijn vergunningsplichtig? Conclusie hierbij is dat bijna alle zaken die in de grond, aan de grond of op de grond steunen en die bestemd zijn om daar ter plaatse te blijven staan (ook al kan je het eenvoudig wegnemen) vergunningsplichtig zijn.

1. Constructies
Voor het ‘optrekken of plaatsen van een constructie, het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een constructie ontstaat, en het afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van een constructie’, is er immers een algemene vergunningsplicht.

Kernbegrip hierbij is ‘wat is een constructie ?’: dit is een ‘gebouw, een bouwwerk, een vaste inrichting, een verharding, een publiciteitsinrichting of uithangbord, ​al dan niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, ​en bestemd om ter plaatse te blijven staan of liggen, ook al kan het goed uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het goed volledig ondergronds​’.

Als verharding gelden alle soorten van verhardingen, zowel waterdoorlatende als niet waterdoorlatende verhardingen. Ook het vervangen van asfaltverharding naar betonverharding is vergunningsplichtig. Ondergrondse constructies zoals een stookolietank zijn eveneens vergunningsplichtig zelfs al is er bovengronds niets waarneembaar.

Enkel onderhoudswerken vallen niet onder de algemene vergunningsplicht. Let wel, dit zijn loutere werken (geen betrekking op de stabiliteit) die het gebruik van een constructie voor de toekomst ongewijzigd veiligstellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Voorbeelden hierbij zijn het vervangen van enkele kapotte dakpannen, het herschilderen van houten raamwerk, … Wanneer evenwel de dakgebintes moeten hersteld worden betreft dit werken die de stabiliteit betreffen en waarvoor dus de algehele vergunningsplicht geldt.

2. En zo veel meer
Daarnaast geldt er ook een stedenbouwkundige vergunningsplicht voor het ontbossen, het vellen van bomen, het aanmerkelijk wijzigen van het reliëf van de bodem, het gewoonlijk gebruik van een grond, het wijzigen van de hoofdfunctie van een gebouw, het plaatsen van publiciteit e.d.m..

Hieronder worden enkele zaken verder uitgelicht:

Ontbossen vs. vellen van bomen
Wanneer de functie ‘bos’ wordt weggenomen spreken we van ontbossen. Dit houdt bv. in dat een bestaand bos bij een bedrijf enkele wandelpaden worden gecreëerd, een picknicktafel wordt geïnstalleerd met wat zitbanken en een zone waar de werknemers kunnen brainstormen buiten. Hierdoor wordt – zonder dat enige boom wordt geveld – de functie bos weggenomen en dient een omgevingsvergunning voor de ontbossing te worden aangevraagd.
Wanneer er effectief bomen worden geveld (buiten bos) dan dient er een omgevingsvergunning voor het vellen van bomen te worden aangevraagd.

Het gewoonlijk gebruik van een grond
Zo zal bijvoorbeeld het permanent plaatsen van nieuwe wagens op een grasstrook vooraan een carrosserie/garage in principe vergunningsplichtig zijn omwille van het gewoonlijk gebruik van een grond (zonder dat hiervoor bijkomende verhardingen worden voorzien).
Ook het inrichten van een braakliggend terrein voor de creatie van een parking valt hieronder. Uitzondering is natuurlijk wanneer er verharding/steenslag op uw bedrijf aanwezig is en deze reeds vergund werd als parking.

Het wijzigen van de hoofdfunctie
Belangrijk om tevens te benadrukken is dat het wijzigen van de hoofdfunctie van een gebouw betrekking moet hebben op het wijzigen van één van de hoofdfuncties, het gaat om:
1° wonen;
2° verblijfsrecreatie;
3° dagrecreatie, met inbegrip van sport;
4° land- en tuinbouw in de ruime zin;
5° detailhandel;
6° dancing, restaurant en café;
7° kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen;
8° industrie en bedrijvigheid;
9° gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
10° militaire functie.

Een voormalige schrijnwerkerij omvormen naar een KMO-unit behoeft geen functiewijziging aangezien dit beide in de categorie industrie en bedrijvigheid valt. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat een conciërgewoning de functie ‘bedrijvigheid’ heeft en niet valt onder de functie wonen.

Overeenstemming met voorschriften

De vergunningsplicht is één zaak, hetgeen je wenst te realiseren moet tevens in overeenstemming zijn met de bestemming die van toepassing is op het onroerend goed. Een woning verbouwen (volgens de gewone regels) kan enkel in woongebied. Een bedrijfsgebouw optrekken kan dan weer enkel in industriegebied.

Gaat het over een woning in agrarisch gebied, dan zijn hier uiteraard enkele (zonevreemde) basisrechten die je de mogelijkheden geven om beperkt te verbouwen/herbouwen.

Wanneer je als bedrijf wenst uit te breiden in agrarisch gebied dan kan je (o.m.) een aanvraag indienen voor een planologisch attest.

Vrijstelling / melding

Heb je dan voor de kleinste constructie een vergunning nodig? Gelukkig is er een hele lijst aan handelingen vastgesteld die vrijgesteld zijn van vergunningsplicht, te vinden in het zogenaamde Vrijstellingsbesluit. Het gaat bijvoorbeeld om verhardingen (in oppervlakte beperkt), binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken, toegangspoorten, de plaatsing van elektrische laadpalen, …

Belangrijke voorwaarde om in aanmerking te komen voor een vrijstelling is dat deze niet strijdig mogen zijn met de bestemmingsvoorschriften of andere wetgeving.

Er geldt ook in bepaalde gevallen een meldingsplicht, deze lijst is ook limitatief en eerder beperkt.

Architect nodig?

Wanneer een omgevingsvergunning vereist is, bestaat de mogelijkheid dat je hierbij de ondersteuning nodig hebt van een architect. Slechts enkele limitatief opgesomde constructies of kleine voorgemonteerde of modulaire gebouwen kunnen aangevraagd worden zonder architect. Zo is voor de aanvraag van twee op elkaar gestapelde bureelcontainers steeds de medewerking vereist van een architect. Dit houdt in dat deze wordt toegevoegd in het omgevingsloket en eveneens de aanvraag dient mee te ondertekenen.

Extra weetje

Wist je bovendien dat een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wordt verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten?

Dit betekent dat je helemaal geen eigenaar hoeft te zijn van het stuk grond waarvoor je de aanvraag doet.

De vergunning hangt bovendien niet vast aan de vergunninghouder, maar wel aan het onroerend goed. Dit houdt in dat een vergunning niet hoeft ‘overgedragen’ te worden zoals dit wel vereist is voor de omgevingsvergunning voor ingedeelde inrichtingen of exploitatie (milieu).

Verder moet ook nog benadrukt worden dat zelfs al voldoet de aanvraag op zich aan alle stedenbouwkundige voorschriften, de omgevingsvergunning blijft een gunst en is geen recht. De bevoegde overheid kan de aanvraag steeds weigeren wanneer zij van oordeel is dat deze niet voldoet aan de goede ruimtelijke ordening.

Zien jullie door de bomen het bos niet meer staan en wens je ondersteuning bij het realiseren van jouw project, contacteer ons om jouw plan te doen slagen.