terug naar overzicht

Overdracht van grond: verplichtingen en valkuilen

Wat betekent overdracht van grond?

Waar dien je op te letten? En wat zijn de meest voorkomende valkuilen? Laat ons beginnen met de verduidelijking van het begrip ‘grond’. Niet enkel de bodem waarop we lopen wordt gedefinieerd als grond, ook de opstallen die in of op deze bodem aanwezig zijn vallen hieronder, zoals bijvoorbeeld fabrieksgebouwen en installaties. Anderzijds bestaan er ook uitzonderingen van opstallen die niet als grond worden beschouwd, zoals windmolens, scheidingsmuren en nutsleidingen.

WAARAAN MOET U DENKEN BIJ EEN OVERDRACHT VAN GROND?

Bij elke overdracht dient steeds een bodemattest voorgelegd te worden. In dit administratief document staat wat reeds gekend is over de desbetreffende grond bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Het bodemattest verschaft een minimum aan informatie aan diegene die de grond zal overnemen. Werden er reeds bodemonderzoeken uitgevoerd, is er sprake van huidige of voormalige risico-activiteiten,…? Denk aan een voormalige garagewerkplaats met tank-station, waarbij een lek in een ondergrondse brandstof-tank een bodemverontreiniging veroorzaakt heeft die bij een recent bodemonderzoek is ontdekt.

VERPLICHTINGEN EN VALKUILEN BIJ VERKOOP EN HUUR

Verkoper

Als verkoper van de grond bent u verplicht een bodem-attest voor te leggen aan de koper. Indien het om een risico-grond gaat, dient u bijkomend op het moment van de overdracht over een geldig oriënterend bodem-onderzoek (OBO) te beschikken. Daarom is het belangrijk om u tijdig te informeren wanneer u verkoopplannen heeft. Een eerste stap is om de historiek van de grond na te gaan. Werden ooit risico-activiteiten uitgevoerd op het terrein? Is een OBO noodzakelijk? Ook indien de risico-activiteiten van uw voorgangers zijn, is dit verplicht aangezien u momenteel de eigenaar bent. Wanneer er een verontreiniging wordt vastgesteld waarvoor er verdere maatregelen nodig zijn, dient u deze in principe uit te voeren als eigenaar alvorens u de grond kan overdragen. Als u de verontreiniging niet heeft veroorzaakt, kan u nagaan of een vrijstelling van saneringsplicht mogelijk is. Een gouden tip is om tijdig het OBO uit te voeren en niet te wachten tot er een koper is gevonden. Het vaststellen van een ernstige bodemverontreiniging kan immers een groot obstakel vormen, niet alleen qua budget maar ook qua tijd.

Koper
Het bodemdecreet werd o.a. in het leven geroepen om de verwerver van de grond te beschermen. Indien u een grond koopt waar risico-activiteiten op uitgevoerd werden, dient u bijkomend het OBO te ontvangen. Indien een bodemonderzoek werd uitgevoerd, kan een grondig nazicht van het OBO nuttig zijn aangezien OVAM sinds kort niet altijd meer een inhoudelijke controle van het onderzoek uitvoert. Ook al is bij de overdracht geen bodemonderzoek verplicht, een kritische blik blijft nodig. Bij een vermoeden van verontreiniging moet bij overdracht een controle (een beperkt onderzoek)
bespreekbaar zijn. Neem indien mogelijk ook kennis van oude vergunningen of andere relevante informatie. Veel gemeenten hebben recent hun vergunningsarchief grondig geïnventariseerd, waardoor sommige oude vergunningen nu pas geregistreerd zijn. Dit heeft ertoe
geleid dat bepaalde gronden recent als risicogronden zijn opgenomen bij OVAM, terwijl de huidige eigenaar de grond nog als niet-risicogrond heeft verworven. Ook wijzigingen in de lijst met risico-activiteiten kunnen tot gelijkaardige situaties leiden.